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一、地產(chǎn)開發(fā)商模式

    地產(chǎn)開發(fā)商模式是開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開發(fā)或訂制式 開發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉(zhuǎn) 讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和管理，最后獲取開發(fā)利潤(rùn)的模式。

     地產(chǎn)開發(fā)商可通過以下三種方式盈利：
     第一，物業(yè)出售，即出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤(rùn)，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)投資巨大， 且我國(guó)缺乏暢通的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資通道，地產(chǎn)開發(fā)商不得不提高產(chǎn)業(yè)物業(yè)出售比例 以迅速回籠資金。
     第二，物業(yè)出租，即通過持有的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行出租獲取租金收益，由于我國(guó)工 業(yè)用地政策有很強(qiáng)的區(qū)域個(gè)性，很多地方規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)不能分單 元、分層或分棟出讓，這就堵死了物業(yè)出售的獲利通道，開發(fā)商不得不持有并出 租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定的租金，持有物業(yè)雖然資金回收較慢，但能使開發(fā)商獲取物 業(yè)增值收益。
     第三、提供服務(wù)，即通過提供入駐企業(yè)所需的基礎(chǔ)配套服務(wù)和增值服務(wù)獲利。在 專業(yè)分工越來越細(xì)化的時(shí)代，企業(yè)對(duì)人力資源、金融投資、科技信息等專業(yè)化、 增值型服務(wù)的需求越來越多，基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需求。提供 配套的產(chǎn)業(yè)服務(wù)在提高園區(qū)的招商能力的同時(shí)，也蘊(yùn)藏著巨大的利潤(rùn)空間。如綠 天使產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)體系，通過提供人才、資本、技術(shù)、信息、市場(chǎng)、商務(wù)、 政策等增值性服務(wù)，建立產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)體系，打造一個(gè)以企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。
     作為開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，至少需同時(shí)具備以下三大能力：產(chǎn)品開發(fā)能力，物業(yè)產(chǎn)品是地 產(chǎn)開發(fā)商的生命線，也是能否打動(dòng)客戶的關(guān)鍵，首先應(yīng)具有豐富多樣的產(chǎn)品體系， 如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，而且其產(chǎn)品體系還應(yīng)根據(jù)客戶的需求不斷調(diào)整升 級(jí)；產(chǎn)業(yè)招商能力，招商是提高產(chǎn)品去化率的關(guān)鍵，也是實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)的保障， 必須成立專業(yè)而強(qiáng)大的招商團(tuán)隊(duì)，采用多種招商渠道和策略，挖掘符合自身產(chǎn)品 定位的有效客戶；產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力，在招商優(yōu)惠政策趨同的形勢(shì)下，園區(qū)服務(wù)成為 提升園區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力和招商成功率的重要砝碼，園區(qū)可圍繞“創(chuàng)意孵化、創(chuàng)業(yè)初 期、企業(yè)成長(zhǎng)、規(guī)模擴(kuò)張、上市準(zhǔn)備”的企業(yè)生命周期鏈條，構(gòu)建全面的企業(yè)服 務(wù)體系，如創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、市場(chǎng)開發(fā)、科技推廣、融資擔(dān)保、管理咨詢、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服 務(wù)、上市輔導(dǎo)等。

二、產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式

     產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式大致如下：A 政府與 B 產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商就 C 產(chǎn)業(yè)新城（一般 為十幾平方公里甚至幾十平方公里）的開發(fā)達(dá)成合作協(xié)議，在規(guī)定的合作年限內(nèi)， B 開發(fā)商負(fù)責(zé)地塊內(nèi)的土地平整、道路管廊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，學(xué)校、醫(yī)院、 文化、體育公共設(shè)施建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理工作，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項(xiàng)目招商、宣傳推廣等產(chǎn) 業(yè)發(fā)展服務(wù)工作，空間規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、公共項(xiàng)目維護(hù)等基礎(chǔ)性服務(wù) 工作等；于此同時(shí)，B 開發(fā)商以 C 產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)所新產(chǎn)生收入的該級(jí)政府地方留成 部分的一定比例（即扣除上繳中央、省、市級(jí)部分后的收入）作為投資回報(bào)，如 新產(chǎn)生的土地出讓金、稅后、非稅收入及專項(xiàng)資金等；合作期限結(jié)束后，B 開發(fā) 商將 C 產(chǎn)業(yè)新城的基礎(chǔ)設(shè)施公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)無條件已交給 A 政府。

 

三、產(chǎn)業(yè)投資商模式

     產(chǎn)業(yè)投資商模式以“基地+基金”雙輪驅(qū)動(dòng)模式的開發(fā)商。與地產(chǎn)開發(fā)商模式和 產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式相比，產(chǎn)業(yè)投資商不僅將資金投向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)還將資金 投向入駐園區(qū)的企業(yè)。產(chǎn)業(yè)投資商的商業(yè)模式如下：產(chǎn)業(yè)投資商首先向社會(huì)資本 募集園區(qū)開發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時(shí)還 投向具有市場(chǎng)前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn) 業(yè)投資在實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)還是帶動(dòng)園區(qū)資產(chǎn)增值，這也是目前綠天使產(chǎn)業(yè)園 在積極努力發(fā)展的方向，并且也已取得了階段性的成果。
     產(chǎn)業(yè)投資商可通過園區(qū)運(yùn)作、資本運(yùn)作、基金管理三種方式盈利。園區(qū)運(yùn)作，園 區(qū)業(yè)務(wù)仍為產(chǎn)業(yè)投資商的主要業(yè)務(wù)之一，與地產(chǎn)開發(fā)商和產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商類似， 產(chǎn)業(yè)投資商也可通過出讓園區(qū)土地、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取收益；資本運(yùn)作，產(chǎn)業(yè)投 資商發(fā)揮充分熟悉入駐企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對(duì)成長(zhǎng) 型企業(yè)進(jìn)行孵化、培育，待孵化企業(yè)被并購或上市后，透過分享企業(yè)成長(zhǎng)的紅利 來獲得資本增值，形成既當(dāng)“房東”又當(dāng)“股東”的模式；基金管理，管理發(fā)行 的產(chǎn)業(yè)投資基金，收取基金管理費(fèi)也是產(chǎn)業(yè)投資商重要的獲利渠道。

     作為產(chǎn)業(yè)投資商，其需要具備園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)品開發(fā)能力、產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力、和 產(chǎn)業(yè)招商能力外，還至少需要具備基金募集和產(chǎn)業(yè)投資兩大能力，其中，基金募集能力是指基金主發(fā)起方大規(guī)模、快速度向社會(huì)募集資本的能力，一般與基金管 理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)、有無政府引導(dǎo)基金、第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)的營(yíng)銷能力等因素有關(guān)；產(chǎn) 業(yè)投資能力是指高質(zhì)量向潛在的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資的能力，該能力可通過組建高質(zhì) 量、經(jīng)驗(yàn)豐富的基金管理團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)。

四、基金投資商模式

     基金投資商模式是國(guó)際流行的以 Reits 為核心的輕資產(chǎn)運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模 式，基金投資商通過發(fā)行工業(yè)地產(chǎn)基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有 方，如制造企業(yè)合作，收購該物業(yè)后進(jìn)行現(xiàn)代化改在并將改造好的物業(yè)回租給合 作方，或者其通過拿地新建工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶入駐，當(dāng)工業(yè)物業(yè)的入 駐率達(dá)到一定水平，每年能夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時(shí)，通過發(fā)行 Reits 的方 式對(duì)物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，完成一輪的資本循環(huán)，進(jìn)而從事下一輪投資。
     基金投資商主要通過以下兩種方式盈利：物業(yè)租賃，無論對(duì)老廠房進(jìn)行改造還是 新建工業(yè)物業(yè)，其目的都是將工業(yè)物業(yè)進(jìn)行出租，賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較高的物 業(yè)出租率是獲取穩(wěn)定租金的基礎(chǔ)，也是將物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作的基礎(chǔ)；物業(yè)資本 化，一般而言，通過物業(yè)租賃需要 10 年左右的時(shí)間回收成本，為提高資金周轉(zhuǎn) 速度以實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)開發(fā)，必須對(duì)成熟的物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，發(fā)行 Reits 即是 常用的資本化方式，這不僅縮短了資金回收期，還能使基金投資商獲取額外的物 業(yè)增值收益。
     對(duì)于基金投資商而言，其最為關(guān)鍵的能力是資本對(duì)接能力和資產(chǎn)管理能力?；?投資商只有對(duì)金融知識(shí)、金融工具及渠道方面有很好的掌握，才能夠確保能再前 期的并購和物業(yè)投資未來的資本運(yùn)作上對(duì)接資本市場(chǎng)，從而保證公司在業(yè)務(wù)開拓 上能夠獲得足夠的資金發(fā)展動(dòng)力和清晰的退出渠道，維持公司投資運(yùn)轉(zhuǎn)?；鹜?資商的自身定位決定了其必須具備足夠強(qiáng)大的資產(chǎn)管理能力，才能對(duì)物業(yè)進(jìn)行持 有運(yùn)營(yíng)，對(duì)物業(yè)升值和資產(chǎn)價(jià)值成長(zhǎng)周期有敏銳的判斷和把握，保證公司業(yè)績(jī)的 可持續(xù)發(fā)展。為了同時(shí)具備資本對(duì)接能力和資產(chǎn)管理能力，基金投資商必須成立 專門的部門具體負(fù)責(zé)。
     總之，綠天使認(rèn)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的四種商業(yè)模式均有內(nèi)在的資本運(yùn)作邏輯、盈利方式 以及核心能力要求，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，尤其是新進(jìn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商而 言，該四種模式?jīng)]有優(yōu)劣之分，只有適合不適合之說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商還需根據(jù) 自己的資源、能力狀況，選擇適合自己的商業(yè)模式，以幫助自己在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā) 建設(shè)領(lǐng)域少走彎路、錯(cuò)路、冤路。